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Zes unica ok al rent to buy per accedere al credito

Il credito d’imposta per investire nella Zes unica del Mezzogiorno ammette le spese relative all’acquisto di immobili relative a un contratto “rent to buy” stipulato in anni antecedenti al 2024 se l’opzione di acquisto permette la stipula dell’atto nel periodo temporale in cui le spese sono ammissibili. Il credito d’imposta, in questo caso, può essere concesso a differenza di quanto avveniva per il credito di imposta agli investimenti nel Mezzogiorno vigente in precedenza. Lo prevede la risposta 240/2024 dell’agenzia delle Entrate che dà riscontro alla richiesta di un’impresa che aveva stipulato questa tipologia di contratto per il godimento dell’immobile su quattro anni, a decorrere dal maggio 2016, con possibilità di proroga, poi avvenuta, fino ad aprile 2024. A questa data, rientrante nel periodo in cui le spese per la Zes unica sono ammissibili al credito d’imposta (ossia dal 1° gennaio al 15 novembre 2024), l’impresa ha acquistato l’immobile e lo ha rendicontato insieme con altri macchinari.

L’impresa ha richiesto alle Entrate quale deve essere considerato l’esatto momento di effettuazione dell’investimento e se, quindi, possa fruire del credito d’imposta Zes unica in relazione alle spese sostenute per l’acquisto dell’immobile, avvenuto mediante un contratto di rent to buy. L’Agenzia prende atto che i punti da analizzare sono due: il primo è legato al fatto che il bene è usato, mentre il secondo è relativo a quando si manifesta il momento di realizzazione dell’investimento.

Relativamente al requisito della novità, l’Agenzia fa presente che il decreto del 17 maggio 2024 riconosce il diritto al credito d’imposta Zes unica per gli investimenti in beni immobili strumentali, anche se questi sono stati precedentemente utilizzati dal cedente o da altri soggetti per attività economiche. Diverso era il caso del credito di imposta Sud che aveva come requisito quello della novità di tutti i beni, immobili compresi. Specifica che è vero che per gli investimenti in immobili strumentali il requisito della «novità» non è obbligatorio per questa norma. Dà atto che sono agevolabili anche gli acquisti di immobili già utilizzati «a diverso titolo» dallo stesso acquirente/investitore. Fa notare, però, che un’eccezione a questa regola si applica quando le normative dell’Unione europea richiedono espressamente tale requisito. Precisa, pertanto, che il regolamento 2014 Gber stabilisce che, tranne che per le Pmi o per l’acquisizione di uno stabilimento, gli attivi acquisiti devono essere nuovi.

L’Agenzia specifica che, nel caso di acquisto di un immobile tramite un contratto di rent to buy, l’investimento immobiliare, ai fini del credito d’imposta Zes unica, si considera comunque effettuato al momento della stipula del contratto di acquisto del bene immobile come prevede il Tuir. Lo fa richiamando la circolare 4/E del 2015. Questa ha specificato che il rent to buy è una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria. Il contratto consente al conduttore l’immediato utilizzo dell’immobile, posticipando il trasferimento della proprietà, con una parte dei canoni imputata al prezzo di acquisto. Il valore da considerare per il credito d’imposta è il prezzo di trasferimento pagato, in questo caso, ad aprile 2024.

Fonte: Il Sole 24 Ore, Norme e Tributi del 4 dicembre 2024

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